Syndics et copropriétaires : des relations mieux encadrées

Depuis le 1er juillet 2010, les syndics de copropriété ne peuvent plus déterminer eux-mêmes la nature des charges à facturer aux copropriétaires. Un texte réglementaire vient d’entrer en vigueur, pour distinguer clairement les charges de gestion courante et les charges exceptionnelles. Les litiges vont peut-être enfin s’apaiser. Euro-Assurance, votre partenaire en assurance habitation, vous explique.

Frais de syndic : sujets de litiges
Chaque année, plusieurs centaines de plaintes étaient déposées à la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF). Elles émanaient de copropriétaires se plaignant de ne pas pouvoir distinguer correctement la nature des charges facturées par leur gestionnaire.
Pourtant, un précédent arrêté, datant de 1986, imposait de distinguer 2 catégories de charges :

• les charges de gestion courante qui correspondent aux prestations prévisibles et récurrentes fournies par le syndic et sont facturées sous la forme d'un forfait, mentionné au contrat de syndic ;
• les charges « particulières » pour les tâches ponctuelles, sortant de l'ordinaire et non prévisibles. Celles-ci sont facturées en plus des charges courantes

Et c’est là que le bât blesse : jusqu’ici, il n’y avait pas de définition précise des unes et des autres. Dans certaines copropriétés, on a donc assisté à des dérives qui faisaient exploser le montant des charges. Et des litiges.


Des charges mieux définies
Depuis le 1er juillet 2010, la liste des prestations de gestion courante du syndic est clairement établie par un arrêté ministériel. Le texte fixe une liste minimale des charges invariables qui doivent figurer dans le forfait payé chaque année par les copropriétaires à leur syndic. Par exemple, le contrat du syndic doit préciser explicitement les jours et plages horaires de présence lors de la tenue de l'assemblée générale. De cette manière, aucune présence ne pourra plus faire l'objet d’une facturation particulière.
De même, la détention et la conservation d'un certain nombre d'archives utiles au bon fonctionnement de la copropriété, ne pourront plus faire l'objet d’une facturation particulière. Il s’agit notamment des plans, règlement de copropriété, état de répartition des charges, etc. Idem pour l’administration et la comptabilité générale de la copropriété, ainsi que pour la gestion du personnel.


Frais d’assurance de la copropriété
Les frais d’assurance doivent également figurer en tant que charges de gestion courante de la copropriété. On parle ici des frais de souscription des polices d'assurance au nom de la copropriété. Mais aussi des frais de déclaration des sinistres intervenus dans les parties communes et privatives (lorsque le dommage a sa source dans les parties communes).

Notre conseil
Le règlement des indemnités d’assurance, versées aux bénéficiaires après un sinistre, est aussi désigné comme une charge de gestion courante de la part du syndic. Plus question, donc, de facturer aux copropriétaires des frais correspondant à un pourcentage des remboursements versés par les assurances.
Idem pour les travaux d’entretien ou de maintenance votés en assemblée générale : les syndics ne peuvent plus ajouter un pourcentage de frais hors forfait. Ce sont désormais des charges de gestion courante qui doivent être incluses au forfait.
Ces nouvelles dispositions concernent les nouveaux contrats et ceux qui arrivent à échéance après le 1er juillet 2010.


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